Чем отличается покупка квартиры по ДДУ, ПДДУ, ЖСК?


Вопрос: Застройщики предлагают различные варианты приобретения квартиры - с заключением договров ДДУ, ПДДУ, ЖСК? Чем отличаются эти варианты, какие из них лучше, какие хуже, что безопаснее, а что наиболее рискованно?


Ответ:

Один из важнейших вопросов, который волнует многих покупателей квартир в новостройках - это разница в схемах заключения договоров на покупку жилья. На сегодняшний день наиболее распространены 3 основные формы:

  • Заключение договоров долевого участия (ДДУ)
  • Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) с последующим переходом на ДДУ
  • Вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).


Заключение ДДУ, эту схему еще называют продажей квартир в соответствии с 214-м Федеральным законом (ФЗ-214), с последующей регистрацией договора в ФРС (Росреестре) - это наилучший вариант для покупателя. Продажа квартир по ФЗ-214 означает наличие у застройщика разрешения на строительство, регистрация договоров долевого участия в ФРС гарантирует отсутствие двойных продаж, дольщик защищен законом от переносов срока строительства - в случае, если дольщик не получит ключи в установленный договором срок, он имеет право получить с застройщика достаточно солидную компенсацию, поэтому можно не сомневаться, что застройщик приложит все усилия для предачи квартиру дольщику в срок. Поэтому покупка квартиры в новостройке с заключением ДДУ является наиболее предпочтительным вариантом.

Заключение ПДДУ с последующим переводом на ДДУ, как правило, предлагают застройщики, не имеющие разрешения на строительство, но планирующие получить его в течение какого-то времени. Именно отсутствие разрешения на строительство не позволяет сразу заключать ДДУ - такой договоро просто не зарегистрируют в ФРС. Практика, когда строительство начинается до получения разрешения, а разрешение оформляется уже в процессе стройки, достаточно распространена в нашей стране. Следует признать, что в большинстве случаев застройщик действительно получает разрешение на строительство и переводит своих дольщиков с ПДДУ на ДДУ. Но известны случаи, когда застройщику по каким-либо причинам не удается получить разрешение. Даже если застройщик оказывается добросовестным и возвращает в таком случае дольщику деньги - для дольщика это потерянное время и, возможно, уже обесценившиеся деньги. Поэтому покупка квартиры по предварительному договору долевого участия - это риск. С другой стороны, на начальном этапе продаж можно приобрести квартиру по самым выгодным ценам. Вполне вероятно, что к моменту перехода на ДДУ цены будут не такими "вкусными", да и выбор квартир сущестенно меньше.

Достаточно распространена схема покупки квартиры путем вступления в ЖСК. Схема подразумевает, что все покупатели становятся членами жилищно-строительного кооператива и выплачивают стоимость жилья в виде паев. Главный минус покупки квартиры по схеме ЖСК - незащищенность пайщиков от просрочки сдачи дома (в договоре указывается плановый срок окончания строительства, который может неоднократно переноситься без санкций к застройщику), незащищенность от двойных продаж (договора не регистрируются в ФРС), возможность дополнительных "поборов" (по решению ЖСК). Как правило, стоимость квартир у застройщиков, работающих по схеме ЖСК, ниже, чем у застройщиков, работающих с заключением ДДУ. Но и средние задержки сдачи также выше у ЖСК.

Вне зависимости от того, какую схему предлагает застройщик жилья, которое вы хотите приобрести, мы рекомендуем обращать внимание также на его историю, репутацию, отзывы других покупателей. Потому что от банкротства застройщика не может защитить ни одна схема и ввязываться в сомнительное мероприятие лучше не стоит.

Вернуться к вопросам