Ипотека или аренда?

Один из самых распространенных вопросов сегодня при решении жилищного вопроса - "Ипотека или аренда? Что выбрать?". Купить квартиру без привлечения заемных средств или достаточно длительного накопления могут себе позволить немногие. Вот тут и встает вопрос - снимать и копить или влезать в ипотечную кабалу?

Давайте попробуем объективно рассмотреть плюсы и минусы обоих вариантов.

Мнение №1: Лучше платить чуть больше за свою, чем чужому "дяде". Аренда - это путь в никуда

Для получения ипотечного кредита необходимы деньги на первый взнос. Пусть исходные данные будут такими:

1. У потенциального покупателя есть деньги на первоначальный взнос (возьмем для примера 30% от стоимости квартиры).
2. Доход потенциального покупателя позволяет выплачитвать ипотеку.
3. В качестве примера за исходные данные возьмем однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге стоимостью покупки 3 млн. рублей и ценой аренды 18 тыс. рублей в месяц.
4. Процентную ставку возьмем порядка 12% годовых.

При аргументации мнения №1 обычно приводят такие расчеты:

первоначальный взнос - 900 тыс. рублей; сумма кредита - 2,1 млн. рублей.

Далее берем обычный Excel и строим несложный график из трех столбцов - остаток кредита, проценты за месяц, сумма ежемесячной оплаты и строим график на длительный период. Получается, что при ипотеке на 20 лет ежемесячный платеж должен быть чуть больше 23 тыс. рублей, что на 5 тыс. рублей больше, чем цена аренды. И тут вроде бы победно воскликнуть ипотечникам - всего на 5 тыс. платить больше, а через 20 лет своя квартира, а снимая, хоть через 20 лет, хоть через 50 квартира твоей не станет.

Но давайте разберемся. Во-первых, при расчетах ипотечники почему-то забывают про первый взнос. Если мы рассматриваем равные начальные условия, то будем считать, что и у потенциального арендатора (точнее нанимателя, но чаще он зовется именно арендатором, а сама процедура съема жилья арендой вместо найма) тоже есть 900 тыс. рублей. Самый безрисковый способ - вложить их на депозитный вклад в банке, допустим, процентов под 10 (можно и больше найти в не очень крупных банках, но для спокойствия будем считать, что вложили деньги в достаточно надежный банк под не самый высокий, но и не самый плохой процент). Таким образом, ежемесячная прибыль от депозита принесет 7,5 тыс. рублей в месяц, т.е. фактическая аренда обойдется всего чуть более, чем в 10 тыс. рублей в месяц (что более, чем в 2 раза меньше платы ипотечника и сложно назвать эти цифры сопоставимыми).

Теперь вернемся к нашему ипотечнику. Вот как распределится график его платежей:

Месяц  Остаток долга
Проценты
Сумма платежа
 1 2 100 000
 21 000
 23 150
 2 2 097 850
 20 979
 23 150
 3 2 095 679
 20 957
 23 150
... ... ... ...
1821 013 01210 13023 150

В средней графе - проценты, которые ипотечник платит банку. По сути - тому же дяде, что и арендатор. И на уровень платежей арендатора ипотечник придет только через 182 месяца (более 15 лет ипотечник будет платить "дяде" больше арендатора!). Как вам такой расклад?

А теперь вспомним, что условия ипотечника и арендатора одинаковые, а это значит, что 5 тыс. рублей ежемесячно арендатор может добавлять к своему депозиту. Берем все тот же Excel и считаем накопления арендатора. При ежемесячном вкладе этих 5 тыс. рублей через 75 месяцев (чуть более 6 лет) сумма его процентов от депозита составит 18 тыс. рублей, что полностью покроет расходы на аренду. Даже если аренда будет дорожать в пределах инфляции, арендатор выйдет "в ноль" через 7-8 лет, но никак не через 15.

Таким образом, при длительной ипотеке ипотечник будет платить "дяде" вседа больше, чем арендатор.

Мнение №2: Ипотека - это длительная кабала и многократная переплата

Если взять предыдущий пример (стоимость квартиры 3 млн., первоначальный взнос 900 тыс. и ипотека на 20 лет с ежемесячным платежом чуть более 23 тыс. рублей), то общая сумма выплат за 20 лет составит около 6,5 млн. рублей. Много это или мало?

С одной стороны, это более, чем двукратная переплата за квартиру. Добавим сюда еще обязательные скрытые расходы на ипотеку, например, страховки, получится переплата весьма существенная. С другой стороны, стоимость приобретенной квартиры также не стоит на месте. Если в долгосрочной перспективе предположить стоимость жилья в пределах той же инфляционной составляющей порядка 10% в год, то за 20 лет стоимость квартиры вырастет в 6,5 раз и составит около 20 млн. рублей. По сравнению с этой цифрой получившаяся переплата выглядит достаточно смешно, не правда ли?

Может ли накопить наш арендатор за 20 лет сумму в 20 млн. рублей, если будет добавлять на депозит ежемесячно по 5 тыс. рублей при ставке 10% годовых? Простой расчет показывает, что при таких раскладах он накопит только около 10,4 млн. рублей, что почти в 2 раза меньше стоимости квартиры. Сюда же еще следует добавить и риски накопления, возможности обесценивания денег, скачки инфляции. Но даже без рисков за 20 лет он накопит всего лишь 50% от стоимости квартиры, при условии, что 30% у него было изначально. Согласитесь, не самый оптимистичный прогноз.

Таким образом, если сравнивать варианты "ипотека на 20 лет" или "копить 20 лет" при заданных нами условиях, то при нормальном развитии ситуации и росте цен на недвижимость в пределах инфляции очевидно получается ипотека более выгодной.

Так что в итоге - ипотека или аренда?

Из рассмотренных выше примеров получается парадоксальная ситуация - ипотечник отдает "дяде" больше, чем арендатор, но при этом в долгосрочной перспективе все равно оказывается в выигрыше. Все это справедливо именно для долгосрочной перспективы, когда стоимость квадратного метра растет в пределах инфляции.

Но если брать краткосрочную перспективу (1-3 года, а,возможно, и 5 лет), то ситуация вполне может сложиться в пользу арендатора.

Например,не исключена ситуация, когда цены на квартиру за 3 года не выросли в пределах инфляции, а остались на прежнем уровне. В такой ситуации ипотечник имеет:

Квартиру стоимостью 3 млн. рублей, задолженность перед банком в размере 2 млн. рублей.

В той же ситуации арендатор имеет 1,42 млн. рублей на счету в банке при той же стоимости квартиры. Для покупки этой же квартиры ему нужно взять у банка всего 1,58 млн. рублей, в то время как долг ипотечника 2 млн.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что ипотека имеет преимущество перед арендой только за счет роста цен на недвижимость. И чем выше рост цен, тем более выгодной получается ипотека. В случае неизменных цен, роста существенно ниже инфляции (ставок по депозитам) или, тем более, снижении цен, выгоднее аренда.

В данной статье мы намернно не рассматривали более рискованные способы приумножения капитала арендатором, а сравнивали стабильные и надежные инструменты. Также как и не рассматривали вариант внезапной потери ипотечником или арендатором работы/дохода, какие-то глобальные кризисы, потрясения, дефолты и т.п. события. Эти риски каждый должен определить для себя сам.

 

Комментарии  

 
0 #3 Александр 02.03.2014 18:04
1. уже отмечено не учитывается что аренда растет из года в год
2. кроме арендной платы идет рост недвижимости и как следствие хоть мы и копим деньги, но это не меняет ничего. За год накопили 100 тысяч, но за этот же год недвижимость выросла на 100 тысяч
3. даже с переплатой, но в итоге при ипотеке квартира будет в итоге вашей через 10 или сколько-то лет, а при аренде через 10 лет у вас как не было ее так и не будет
4. берем ипотеку с диф. платежами + получаем имущественный вычет = реально погасить ипотеку досрочно минимум на 30% по времени быстрее
5. о первоначальном взносе нужно думать заранее, а не за месяц до похода в банк :)

Минус ипотеки - привязаны к квартире, но это относительно. Для среднестатистич еских жителей страны ипотека более выгодна, а аренда глупость.
Цитировать
 
 
+4 #2 SVD 12.07.2012 21:32
Евгений, естественно, невозможно предусмотреть все возможные варианты развития событий. Цель этой статьи дать общее представление о преимуществах или недостатках ипотеки перед арендой. Конечно, используются приближения, предположения, т.к. как развиваться события будут в ближайшие N лет неизвестно никому.
Цитировать
 
 
+2 #1 Евгений 12.07.2012 10:17
В этой статье очень многое упрощено. И самое главное - тут не рассматривается рост стоимости аренды. А она может расти как планово, так и очень резко
Цитировать